摘 要： 分析了東風物業管理系統的功能需求，提出了基于C/S和B/S混合的架構模式，分析了系統的業務流程，設計了數據庫系統E-R圖，最后對系統采用的關鍵技術進行了闡述。
關鍵詞： 物業管理； C/S和B/S； 集中-分散存儲
隨著城市住房建設市場化的加快，東風房地產公司逐步融入競爭激烈的社會化大市場，對物業管理的要求也越來越高。如何更好地管理好小區物業，為住戶提供優質服務，成了東風房地產公司物業管理工作的當務之急，物業管理作為公司的一項基礎工作也越來越顯得舉足輕重[1]。
東風房地產公司下屬有12個物業處，每個物業處設有若干個物業辦，管轄東風汽車公司下屬的各個專業廠內的生活小區100多個。因此物業管理工作千頭萬緒，涉及面廣，技術應用復雜，日常管理工作量大。利用計算機、網絡和現代通信等高新技術手段，建立起一個覆蓋全公司物業業務的信息系統。通過該系統使公司物業數據實現集中、真實、安全和共享，為公司的宏觀決策與預測提供信息服務，為業主服務提供信息支持，使其成為公司信息網絡平臺的一個重要支撐。
1 系統功能需求
系統需要能夠管理公司所轄的各個小區內業主的信息、樓棟、房屋等物業資源信息，以及業主每月所需繳納的物業費用信息等；需要能夠登記物業管理過程中業主的投訴、服務、設備維修申報等信息，以及對業主對公司物業管理過程中的各種申告做出及時響應，并以此為各個子單位的物業服務提供考核依據，為公司宏觀決策提供準確的數據支持。所需系統功能如下：
(1)物業資源管理：收集樓棟號、竣工日期、樓層數、單元數、樓棟面積等有關的樓棟的基本數據；建立每套房屋的明細數據；通過樓棟劃轉、搬遷、報廢對物業資源進行管理。為公司盤活資產，統一管理業務奠定基礎，為公司住宅建設投資提供第一手資料。
(2)業主信息管理：根據住宅售房過程，收集現住房的業主信息，建立業主臺賬，以便查詢和管理業主。
(3)業主服務管理:業主可以向物業處申報服務信息,包括故障申報和服務請求等。物業處根據業主申訴，對小區內樓棟、房屋建立維修項目；根據維修項目對維修活動派工、登記使用的維修材料，并能對所進行的維修活動進行分類或組合查詢及統計。
(4)物業管理費:根據民用住宅房屋面積和收費標準,
計算業主的物業管理費，確定收款方式，收取本月實收,算出欠交及應收、實收累計；能按月結算未收取的物業管理費；能對物業費用進行靈活的分類、組合查詢及統計；能打印收費明細報表和匯總報表。
(5)小區管理：收集與小區相關信息，建立小區與樓棟房屋對應關系，建立社區文化信息臺賬。
(6)系統要求具有高穩定性和快速的響應速度，由于業主繳費的突發性，要求在即使沒有網絡的情況下也能完成業主的繳費功能。
2 系統架構
在目前的管理系統開發中，有兩種比較成熟的系統結構，即C/S結構和B/S結構。C/S結構又稱客戶端/服務器結構，在該種模式下，表示層與功能層包括顯示邏輯和事物處理邏輯部分被放在客戶端，而數據層包括數據處理邏輯和數據庫放在服務器端。通過連接它們的中間件來協作完成某一任務。客戶端、服務器和中間件構成了C/S模式的基礎結構[2]。因為客戶端程序是運行在安裝機器上的，因此客戶端程序可以為用戶提供豐富的界面展示和數據處理操作等功能。由于許多業務操作都可以集中在客戶端進行，減少了與服務器的交互過程，響應速度較快。但是基于C/S結構的系統通常需要安裝客戶端程序，所面向的用戶群相對固定。其維護成本也比較高，如發生一次升級，所有客戶端的程序都需要改變。
B/S結構又稱瀏覽器/服務器結構，在這種模式下，瀏覽器主要提供數據的錄入和展示等功能，服務器提供對業務邏輯的處理和數據存儲等功能。因此由于將業務邏輯轉移到服務端，避免了龐大的客戶端，減少了客戶端的壓力。但是主要的業務處理過程都需要瀏覽器和服務器通過網絡交互完成，增加了網絡負擔。
這兩種模式有各自優缺點，又具有互補性，在本系統的開發設計過程時，采用C/S與B/S相互結合的方式。針對公司目前的網絡狀況和系統的功能需求，因為各個物業處的用戶群固定，對于物業單位使用的功能采用C/S結構實現，例如物業費收繳、物業資源管理等；對于面向業主的功能采用B/S結構實現，例如業主信息查詢、服務信息申告等。
系統的整體架構如圖1所示。
3 系統設計與分析
3.1 系統流程
根據系統需求，對系統業務流程進行分析、設計，得到系統流程圖，如圖2所示。
物業處收集小區、樓棟、房屋、業主等數據，將各類數據錄入系統。總部對各項數據進行審核確認，并根據收費標準對每個月、每位業主的物業管理費進行收繳。
業主通過本系統向物業處申告投訴，物業處接到業主投訴對其進行調查分析，并向業主反饋受理情況。根據業主投訴，決定是否需要對樓棟/房屋開展維修服務。如果需要維修，則建立維修項目，委派工作人員上門進行服務。工作人員對維修過程、使用材料、產生經費進行登記，為公司KPI考核提供基本數據。
3.2 數據庫設計
在系統的數據庫設計中， 首先對系統分析得到的數據字典中的數據存儲進行分析，可采用E-R 圖的方法進行數據分析[3]。E-R圖又稱實體-聯系圖，它是一個用于描述系統所表示的實體、實體屬性以及實體之間聯系的工具，用來描述現實世界的概念模型。E-R圖是設計數據庫的基礎，本系統的E-R圖如圖3所示。
根據E-R圖，設計出本系統數據庫中所需要使用的數據表，確定數據表中數據項之間的關聯性。
4 系統關鍵技術
4.1 數據的集中-分散存儲
在本系統中，由于各個物業處分散在全市各個區域，并且數據要求集中管理，以供公司統一查詢、分析使用。為了能在即使斷網狀態下不影響系統運行，系統采用“集中-分散存儲”模式保存系統數據。
在公司總部的網絡中心設置了中心數據庫服務器，在該服務器中統一存放公司數據，實現對公司數據的集中管理；各個物業處的客戶端建立本地數據庫，分別存儲物業處的數據。在物業處錄入數據時，先將數據存在在本地數據庫中，并對數據設定“臟”標記。在每次系統啟動時，首先向服務器檢查本單位數據是否在服務器端修改，以“拉模式”將中心數據庫服務器的數據與本地數據保持一致；然后再檢查本地數據是否被修改，以“推模式”將本地數據與服務器數據保持一致。
4.2 用戶權限與數據分級管理
系統中用戶的操作權限可以由管理員分配，用戶只能使用管理員所分配的權限。系統權限的分配通過角色進行，首先給角色分配權限，再將角色賦予用戶。用戶在使用管理員所為其分配的權限時，只能管理本單位的數據。基本設計思路是：以樓棟號為基本對象，給每個樓棟設定所屬物業處；給每個用戶設定管理單位，設定單位之間的層級關系。在用戶登錄后，確定用戶所管理的單位，通過單位樹查找該單位所管理的樓棟以及其房屋、業主等。單位之間的層級關系通過給單位數據設立“上級管理單位”的字段實現。
4.3 物業費收繳
物業管理費的收繳是核心功能，需要準確地計算各個業主每月需繳納的物業管理費。物業管理費根據物業收費標準和房屋面積計算，由于物業費標準可能會變化，通過設定物業收費標準，根據房屋面積解析物業管理費的收費標準，計算房屋物業費。
在實際的收繳過程中，存在多種繳費方式，例如多戶合并繳費、單位扣款、先期繳費等。系統對每套房屋設立了合并房號，所有被合并房屋的物業管理費都劃入合并房屋的業主；設定業主的繳費方式，對于單位扣款的，直接產生物業管理費報表。為業主設立“累計余額”信息，對于業主先期繳納的物業管理費，將其保存在“累計余額”中，在每月結轉時自動從其中扣款。設立物業費收繳歷史信息表，保存業主繳納物業費的歷史數據，物業收費表只記錄當月的物業繳費數據。物業管理費收繳收據需要能套打，采用“水晶報表”設計出收據的格式，打印時從數據庫提取數據。
物業費收繳界面如圖4所示。
4.4 組合查詢
系統數據量龐大，數據之間關系復雜，因此需要提供任意的數據字段的組合查詢。在該模塊中，通過給用戶提供選擇需要查詢的數據表以及數據字段，設定查詢的條件字段以及查詢條件關系等。通過用戶設置，生成查詢的sql語句，在數據庫中執行查詢產生結果集，顯示查詢結果，如圖5所示。
通過設計開發東風物業管理系統,實現了公司的規范化管理，提升了管理效率和企業的競爭力。簡化了許多諸如費用的計算、信息的統計等繁雜的重復勞動。減少了人工工作帶來的差錯，切實提高工作效率。及時準確記錄各種信息，提高了服務水平。諸如物業資源、房屋信息、業主信息、裝修、報修情況、投訴信息等均有準確詳細的記錄，使公司物業管理可以更好地為住戶提供服務。系統強大的匯總查詢功能為公司對營運情況進行全面監控提供了準確、及時的依據。
參考文獻
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[3] 潘虹.基于ASP.NET 技術的網上拍賣系統的設計[J].微型機與應用,2011,30(12):3-5.